Artiks Артикс - 1с, Консультант плюс, журналы, обслуживание
Консультант Плюс. Системы КонсультантПлюс 1С: Франчайзи Электронная отчётность
Раздел Консультант Плюс. Все о системах КонсультантПлюс Отдел Консультант Плюс. Системы КонсультантПлюс

Справочные правовые системы
"Консультант Плюс"



Справочно правовые системы Консультант плюс Правовые системы
Консультант Плюс
Журналы Главная книга и Главная Книга: Конференц-Зал Журналы "Главная книга"
Новое в законодательстве - недельные обзоры документов законодательства России. Подготовлены специалистами КонсультантПлюс Новое в законодательстве
Документ недели - каждую неделю выбирается самый важный документ из вновь появившихся и подробно комментируется. Оригинал рассматриваемого документа можно бесплатно скачать Документ недели
Спецпроект - Тематические подборки документов Спецпроект
Ответы специалиста на Ваши вопросы Консультации
Для клиентов - информация для пользователей систем Консультант Для клиентов
Форма заказа на покупку или демонстрацию справочно правовых систем консультант плюс Заказ на покупку / демонстрацию
Заказ документа - форма заказа нормативных документов Заказ документа
Антивирусы - прейскурант на антивирусные программы. Антивирус Касперского, Доктор Вэб, Norton Antivirus. Описание антивирусов. Форма заказа Антивирусы
Полезные советы по работе с правовыми системами консультант Полезные советы


Контактная информация

тел: (495) 721-35-86
e-mail: написать письмо

Документ недели

[30.05.2017-05.06.2017]

Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке"

Скачать (155 kb, rar-архив)


Содержание :

Методические указания о государственной кадастровой оценке - в Консультант плюс

   Минэкономразвития России подготовлены правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости (..)

   Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объектов недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

   Указаниями определяется порядок:

   - подготовки к проведению государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением;

   - обработки бюджетным учреждением информации, содержащейся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

   - сбора и анализа бюджетным учреждением информации о рынке объектов недвижимости, определение бюджетным учреждением ценообразующих факторов и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости;

   - сбора бюджетным учреждением сведений о значениях ценообразующих факторов;

   - проведения бюджетным учреждением оценочного зонирования;

   - определения бюджетным учреждением кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки;

   - определения бюджетным учреждением кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета;

   - группировки бюджетным учреждением объектов недвижимости;

   - контроля качества результатов определения кадастровой стоимости;

   - рассмотрения замечаний к определению кадастровой стоимости;

   - определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

   - проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

   Приведем здесь текст указаний:

   Методические указания о государственной кадастровой оценке (..)

   I. Общие положения

   1.1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке (далее - Указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (ОКС) (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС), помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов (ЕНК), и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение).

   1.2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости. Для целей Указаний под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием. Для целей Указаний фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

   1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован. Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке. Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

   1.4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем взвешивания результатов, полученных с применением различных подходов, выбор использованных весов должен быть обоснован. Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.

   1.5. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

   1.6. При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. Сумма кадастровых стоимостей земельного участка и расположенных на нем ОКС должна находиться в границах интервала стоимости недвижимого комплекса, состоящего из рассматриваемых земельного участка и расположенных на нем ОКС.

   1.7. Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки. При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на соответствующей территории определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости.

   1.8. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося фактического использования такого объекта недвижимости. В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования.

   1.9. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.

   1.10. Земельный участок характеризуется его назначением (категорией и (или) разрешенным использованием), а также видом осуществляемой на нем деятельности. При расчете кадастровой стоимости освоенных земельных участков необходимо учитывать материальные и временные затраты, связанные с их освоением (изменением категории, вида разрешенного использования, включая все сопутствующие расходы, затраты на создание необходимой инфраструктуры), на момент проведения оценки путем суммирования таких затрат.

   1.11. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства.

   1.12. При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться: обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка); степень освоения окружающей территории земельного участка (характеристики окружения земельного участка); существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость). При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов "Сельскохозяйственное использование", "Использование лесов", указанных в главе IX Указаний. Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования. Наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным. При определении кадастровой стоимости земельного участка, обеспеченного инженерной инфраструктурой, в кадастровую стоимость земельного участка включается величина затрат на подключение к инженерным коммуникациям. Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к любой из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок. При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (автомобильная дорога, железная дорога и прочее), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значений, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (скоростные магистрали, магистрали с преимущественно пассажирским движением и прочее).

   1.13. Расчет кадастровой стоимости застроенных земельных участков производится исходя из необходимости и достаточности площади земельного участка для функционирования расположенных на нем улучшений. При определении кадастровой стоимости в отношении земельных участков должна проводиться проверка на предмет "избыточной площади" земельного участка (площади, превышающей площадь, необходимую для использования земельного участка в соответствии с видом использования) в соответствии с градостроительным регламентом и (или) правилами, применяемыми при разработке градостроительной и проектной документации. В случае выявления "избыточных площадей" и возможности самостоятельного использования этих площадей участок необходимо оценивать в разбивке на часть, необходимую и достаточную для обслуживания расположенных на нем ОКС, и часть, свободную от застройки. Кадастровая стоимость земельного участка будет равна сумме стоимостей каждой из его частей. Указанная проверка на предмет "избыточной площади" земельного участка не проводится для земельных участков, предназначенных для ведения личных подсобных хозяйств, садоводческого и огороднического использования, земель сельскохозяйственного использования, лесных земельных участков, земель водных объектов и особо охраняемых территорий.

   1.14. При определении кадастровой стоимости ОКС учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих ОКС в соответствии с их видом использования, назначением невозможна или существенно затруднена. При определении кадастровой стоимости ОКС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен. При определении кадастровой стоимости ОКС не учитываются: движимое имущество, в том числе временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки, не имеющие прочной связи с землей, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению; все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций ОКС, либо при отсутствии ограждающих конструкций ОКС - за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки ОКС; предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия); влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в ОКС; прочие объекты, влияющие на стоимость ОКС, но не относящиеся к неотделимым улучшениям ОКС.

   1.15. При определении кадастровой стоимости ЕНК (в том числе условно сформированных) не учитываются: движимое имущество, в том числе временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки, не имеющие прочной связи с землей, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению; все объекты, расположенные за границами земельного участка, относящегося к ЕНК; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов "Сельскохозяйственное использование", "Использование лесов", указанных в главе IX Указаний; предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия); влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в ЕНК; прочие объекты, влияющие на стоимость ЕНК, но не относящиеся к подлежащим кадастровой оценке земельным участкам и расположенным на них ОКС, входящим в состав ЕНК.

   1.16. Минимально возможный уровень кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от вида разрешенного использования и иных характеристик не может быть меньше, чем затраты на межевание и оформление прав на земельный участок.

   1.17. Определение кадастровой стоимости земельных участков проводится без учета стоимости находящихся на них многолетних насаждений.

   1.18. При определении кадастровой стоимости земельного участка не должны учитываться права пользования недрами.

   1.19. Определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия: определение ценообразующих факторов объектов недвижимости (далее - ценообразующие факторы); первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; сбор рыночной информации; группировка объектов недвижимости; построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; анализ качества модели оценки кадастровой стоимости; расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, по которым невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 8.1 Указаний; анализ результатов определения кадастровой стоимости; составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

   II. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением

   2.1. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки включает в себя сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, согласно Указаниям до 1 января года определения кадастровой стоимости.

   2.2. Для целей подготовки к проведению государственной кадастровой оценки уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган) обеспечивается предоставление сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также сведений, содержащихся в учетно-технической документации (далее - техническая документация (при наличии).

   2.3. Сбор информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляется при необходимости с участием уполномоченного органа.

   2.4. В рамках подготовки к государственной кадастровой оценке осуществляются в том числе сбор, обработка и учет (в случае если характеристики объекта недвижимости не изменялись) информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

   2.5. В ходе подготовки к государственной кадастровой оценке также осуществляется сбор информации об объектах недвижимости, характеристики которых изменялись в сведениях ЕГРН.

   2.6. Материалы, формируемые в ходе подготовки к проведению государственной кадастровой оценки, актуализируются после 1 января года определения кадастровой стоимости.

   III. Обработка бюджетным учреждением информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

   3.1. При обработке информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированном в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст. 4170) (далее - Перечень), указанный Перечень преобразуется в формат xls, xlsx и дополняется столбцами "Вид использования объектов недвижимости" и "Источник информации о виде использования объектов недвижимости". Для целей Указаний вид использования объекта недвижимости определяется по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов. При недостаточности информации о виде использования объектов недвижимости возможно руководствоваться результатами определения видов использования объектов недвижимости, полученными по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, в случае если они не были изменены, кроме случаев, когда данные результаты были оспорены. В случае оспаривания результатов определения видов использования объектов недвижимости, полученных по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, могут быть использованы виды использования объектов недвижимости, установленные в процессе оспаривания, в случае если они не были изменены. При этом в столбце "Источник информации о виде использования объектов недвижимости" указываются реквизиты документов, полученных по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки или оспаривания.

   3.2. Столбец "Вид использования объектов недвижимости" заполняется бюджетным учреждением на основе приложения N 1 к Указаниям. Вид использования объекта недвижимости для целей Указаний определяется с учетом: 1) вида разрешенного использования земельного участка; 2) вида разрешенного использования ОКС, в том числе на основе технической документации на него; 3) фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС. В столбце "Источник информации о виде использования объектов недвижимости" указывается источник информации, из которого получена информация о виде использования объекта недвижимости.

   3.3. После формирования информации о виде использования объектов недвижимости Перечень дополняется информацией об основных характеристиках объектов недвижимости и источнике информации об основных характеристиках объектов недвижимости, в том числе столбцами "Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости" и "Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости".

   3.4. При необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного единого объекта недвижимости. При определении кадастровой стоимости может потребоваться условное объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, в один условно сформированный единый объект недвижимости (например, единый производственно-технологический комплекс) или разделение объекта недвижимости, учтенного в ЕГРН, на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки. Такое объединение или разделение необходимо, если соответствующие условно сформированные объекты недвижимости имеют самостоятельное экономическое значение при максимизации приносимой ими совокупной экономической выгоды. В случае если с точки зрения максимизации экономической выгоды целесообразно рассматривать объекты недвижимости, учтенные в ЕГРН, в их единстве или исходя из раздельного использования, то результатом определения кадастровой стоимости по каждому объекту недвижимости, учтенному в ЕГРН, является относимая на такие объекты недвижимости часть стоимости или совокупность полученных стоимостей. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества. В случае определения кадастровой стоимости в отношении ЕНК (в том числе условно сформированного) для целей Указаний под объектом оценки понимается земельный участок и расположенный на нем основной ОКС - здание, сооружение, линейный объект (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы) без учета вспомогательных объектов недвижимости (зданий и сооружений, инженерных коммуникаций и прочее), за исключением случаев, когда вспомогательные объекты недвижимости учтены в ЕГРН совместно с основными ОКС. Определение кадастровой стоимости вспомогательных объектов недвижимости производится отдельно. Расчет кадастровой стоимости вспомогательных объектов осуществляется только с установлением признака "вспомогательный объект". При отсутствии наблюдаемых рыночных цен при определении кадастровой стоимости должно приниматься допущение о том, что переход права на объект недвижимости рассматривается с точки зрения владельца такого объекта недвижимости. Для условного объединения нескольких функционально взаимосвязанных объектов недвижимости в один условно сформированный объект недвижимости необходимо: 1) провести анализ наличия информации о местоположении земельных участков посредством определения местоположения их границ в принятой системе координат и (или) по адресу в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; 2) провести анализ наличия информации о местоположении и характеристиках зданий, сооружений, ОНС в пределах границ земельного участка, на котором они расположены, а также о местоположении помещений в пределах здания, сооружения (привязка ОКС и земельных участков); 3) анализ дополнительных источников данных, например, информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, адресных планов населенных пунктов, геоинформационных систем, информации фонда данных государственной кадастровой оценки, технической документации. При формировании условно сформированных объектов недвижимости должен достигаться максимальный учет определенных (занесенных в ЕГРН) координат земельных участков, зданий, сооружений, иных объектов недвижимости, в том числе из включенных в ЕГРН в порядке переноса сведений из архивов органов и организаций, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию.

   3.5. Необходимо учитывать максимально полные сведения, полученные в том числе с привлечением уполномоченного органа, о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.

   IV. Сбор и анализ бюджетным учреждением информации о рынке объектов недвижимости. Определение бюджетным учреждением ценообразующих факторов и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

   4.1. Для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе: 1) информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (далее - информация о внешней среде объектов недвижимости); 2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений); 3) иной информации, необходимой для определения стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

   4.1.1. К информации о внешней среде объектов недвижимости относится информация, характеризующая социально-экономическое состояние Российской Федерации, социально-экономическое состояние и тенденции развития субъекта Российской Федерации, муниципального образования, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка, содержащаяся в том числе в документации о территориальном планировании и градостроительном зонировании, действующих градостроительных регламентах. Информация о внешней среде должна быть получена из официальных источников. Результатом сбора и анализа информации о внешней среде объектов недвижимости является краткий обзор об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости.

   4.1.2. К информации о рынке объектов недвижимости относится информация, характеризующая функционирование рынка объектов недвижимости, в том числе его специфические особенности. Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости является: 1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом); 2) обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости. Обзор состояния рынка объектов недвижимости включает в себя фактическое состояние и общую активность рынка объектов недвижимости, его сегмента (сегментов) в субъекте Российской Федерации, муниципальном образовании, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка. При формировании обзора состояния рынка объектов недвижимости анализируются следующие показатели: объем и динамика цен сделок (предложений), предложение и спрос, степень открытости и емкости рынка, характеристика участников рынка, политика региональных органов власти, органов местного самоуправления в области землепользования и развития рынка в целом и его сегментов. Кроме того, в обзор состояния рынка объектов недвижимости включаются анализ уровня цен в строительной отрасли, особенностей кредитования рынка недвижимости и его финансовых показателей, тарифов за пользование водо-, газо-, электро-, тепло- и иными видами снабжения, а также затрат на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости основывается на дифференциации значимых для объектов недвижимости классифицирующих признаков, позволяющих выделить соответствующий (соответствующие) сегмент (сегменты) рынка. При проведении обзора сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости осуществляется характеристика особенностей его (их) функционирования (активности, спроса и предложения, цен сделок (предложений), его (их) динамики, уровня загрузки объектов недвижимости, операционных расходов, связанных с функционированием объектов недвижимости, цен на строительство объектов недвижимости). Во всех случаях, когда это возможно, приводятся данные доходности инвестиций в объекты недвижимости в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, дается прогноз перспектив развития соответствующего (соответствующих) сегмента (сегментов).

   4.1.3. На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости. На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости. К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости. Информация о рынке, сегментах рынка объектов недвижимости, в том числе о публичных торгах, о зарегистрированных сделках, должна быть получена из официальных источников. Все ценообразующие факторы разделяются на три типа: 1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости; 2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости; 3) факторы, характеризующие объект недвижимости. Для каждого сегмента рынка объектов недвижимости осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок (предложений). Цены сделок (предложений), которые не соответствуют уровню рыночных цен, в частности при вынужденной продаже или при иной сделке между контролирующим и подконтрольным лицами (при наличии информации), исключаются из дальнейшего анализа. При этом в отношении сделок (предложений), цены которых не соответствуют ценам аналогичных сделок (предложений), должен быть проведен анализ с установлением причин расхождения цен, например таких, как особые условия совершения сделки или недостоверность информации. Цены сделок (предложений) не могут быть исключены без обоснования. Цены сделок (предложений), в отношении которых не подтверждается достоверность, исключаются из моделирования, указывается информация об их исключении. В цены сделок (предложений), для которых условия совершения сделки приводят к отклонению цен таких сделок (предложений) от рыночного уровня, должны быть внесены соответствующие корректировки (в том числе в цены сделок (предложений) с особыми условиями финансирования (при наличии информации), сделок (предложений), включающих движимое имущество). Цены сделок (предложений) должны быть скорректированы на предмет отличия даты совершения сделки от даты определения кадастровой стоимости. В случае недостаточности информации, позволяющей принять решение о рыночном характере сделки (предложения), особых условиях сделки (предложения) или причинах резкого отклонения цены сделки (предложения) от цен аналогичных сделок (предложений), бюджетному учреждению необходимо принять меры для ее получения. Анализ информации о ценах сделок (предложений) в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости проводится с целью: 1) обеспечения непротиворечивости рыночной информации; 2) обеспечения достаточности и репрезентативности рыночной информации. Для обеспечения достаточности и (или) репрезентативности информации о ценах сделок (предложений) в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости может производиться дополнительный сбор и обработка рыночной информации в соответствующем (соответствующих) сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости. Анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов объектов недвижимости: 1) "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)". 2) "Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка". 3) "Транспорт". 4) "Предпринимательство". 5) "Отдых (рекреация)". 6) "Общественное использование". 7) "Производственная деятельность". 8) "Сельскохозяйственное использование". Информация в отношении используемых (предполагаемых к использованию) справочных данных, включая справочники показателей затрат на строительство, проверяется путем моделирования затрат на создание объекта недвижимости или с использованием данных о фактических затратах на создание объектов недвижимости и сопоставлением этих данных со справочными показателями затрат на строительство. Моделирование затрат на создание объектов недвижимости проводится исходя из цен продаж объектов недвижимости с выделением вклада в стоимость объекта стоимости ОКС и обязательной корректировкой, учитывающей состояние ОКС. Целью моделирования является определение рыночно обоснованной величины затрат на создание ОКС. Результатом этого анализа является выбор справочных показателей затрат на создание объектов недвижимости, не нуждающихся в корректировке, а также выведение корректирующих коэффициентов к справочным показателям затрат на строительство. При отсутствии сведений о создании отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости допускается применение корректирующих коэффициентов, рассчитанных для схожих групп (подгрупп) объектов недвижимости. Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости является обзор рынка объектов недвижимости, сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости. Такой обзор должен содержать анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в форме таблиц, содержащих состав ценообразующих факторов в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, обоснование состава таких ценообразующих факторов, а также обоснование модели оценки кадастровой стоимости (массовая оценка или индивидуально в отношении объектов недвижимости).

   4.1.4. Вся собранная рыночная информация должна быть структурирована единообразно. При проведении анализа рынка недвижимости в отношении объектов недвижимости, по которым анализируются рыночные цены, возможно проведение кодировки, которая складывается из характеристик объекта с обязательным указанием: сегмента объектов недвижимости, к которому относится объект недвижимости; вида использования объекта недвижимости (определяется для целей Указаний в соответствии с приложением N 1 к Указаниям); группы (подгруппы) ОКС для целей Указаний согласно приложению N 2 к Указаниям (для земельного участка информация не указывается); кода субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект недвижимости; кода муниципального образования, в котором расположен объект недвижимости; даты подачи объявления и (или) совершения сделки (в формате ДД.ММ.ГГГГ); порядкового номера объекта недвижимости. Присваиваемая кодировка объектов должна соответствовать группам (подгруппам), используемым при определении кадастровой стоимости. Для отражения ситуации на рынке недвижимости в графическом и семантическом виде необходимо также анализировать информацию, позволяющую установить ценообразующие факторы в отношении каждого объекта недвижимости, его кадастровый номер (в случае если объектом недвижимости является ЕНК - кадастровые номера земельных участков и ОКС, входящих в состав ЕНК). Рыночная информация должна быть однозначна и достаточна. Рыночная информация должна быть проверяема, то есть должна быть использована информация в том числе: 1) в отношении базы данных организаций, оказывающих услуги по сопровождению сделок с недвижимом имуществом, - копии договоров, лицензионных соглашений с такими организациями и прочее; 2) в отношении периодических печатных изданий - копии периодических печатных изданий, отражающих текст объявления, дату и номер печатного издания; 3) в отношении сайтов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - копии (образы) страниц сайта, отражающих текст объявления, дату обращения к странице сайта с объявлением, дату подачи объявления (при наличии), адрес страницы сайта; 4) в отношении торгов по предоставлению объектов недвижимости - официальные письма органов исполнительной власти и местного самоуправления о сделках с объектами недвижимости, а также копии (образы) страниц сайтов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (с учетом требований настоящего подпункта Указаний); 5) в отношении информации о мониторинге рынка недвижимости, осуществляемого органом регистрации прав, - копии (образы) страниц сайтов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (с учетом требований настоящего подпункта Указаний, а также указанием параметров отбора). Документы, удостоверяющие подлинность информации, должны быть представлены в виде файлов в формате PDF или ином нередактируемом формате, обеспечивающем возможность ознакомления с информацией, содержащейся в документе, при помощи общедоступных программных продуктов.

   4.1.5. Сбор рыночной информации осуществляется в том числе по следующим типам сделок (предложений): 1) предложение-продажа; 2) сделка-купля-продажа; 3) предложение-аренда; 4) сделка-аренда. Сбор рыночной информации осуществляется в том числе по следующим типам объектов недвижимости: 1) земельный участок; 2) здание (сооружение), расположенное на земельном участке; 3) комплекс зданий и (или) сооружений, расположенных на земельном участке; 4) ОНС, расположенный на земельном участке; 5) помещение.

   4.1.6. Обработка информации о сделках (предложениях) осуществляется путем анализа в том числе сведений: 1) площадь, объем, иная характеристика объекта недвижимости; 2) краткая характеристика, включая состояние объекта недвижимости; 3) кадастровый номер объекта недвижимости; 4) полная цена (в рублях); 5) удельный показатель цены (в рублях) на единицу измерения с указанием единицы измерения. Кодировка рыночной информации проводится на основе группировки, проводимой при определении кадастровой стоимости в соответствии с Указаниями. Объектам недвижимости присваивается индивидуальный номер, шифр которого складывается из характеристик объекта недвижимости, при этом в обязательном порядке указывается дата публичной оферты и (или) сделки.

   V. Сбор бюджетным учреждением сведений о значениях ценообразующих факторов

   5.1. Примерный перечень ценообразующих факторов для целей Указаний приведен в приложении N 3 к Указаниям. Отказ от рассмотрения указанных факторов должен быть обоснован. Ценообразующие факторы должны быть представлены в унифицированном виде, например, расстояние - в км; площадь - в кв. метрах; материал стен - согласно классам конструктивных систем, приведенным для целей Указаний в приложении N 4 к Указаниям.

   5.2. Источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе: 1) данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований; 2) данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки, автоматизированной информационной системы "Мониторинг рынка недвижимости", дежурных кадастровых карт государственного фонда данных, сформированного в результате проведения землеустройства; 3) адресные цифровые планы и цифровые тематические карты; 4) архивы органов и организаций технической инвентаризации; 5) иные источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых для целей Указаний приведен в приложении N 5 к Указаниям.

   5.3. Результатом собранной информации о ценообразующих факторах являются сведения, представленные в семантическом и графическом виде.

   5.4. Ценообразующие факторы стоимости, представленные в графической форме, определяются на основе цифровых тематических карт. Основой для формирования цифровых тематических карт являются дежурные кадастровые карты.

   5.5. Необходимо указывать сведения об источниках информации для каждого ценообразующего фактора, а также ссылки на документы, подтверждающие сбор сведений из указанных источников информации.

   5.6. По итогам сбора ценообразующих факторов проводится анализ их значений на полноту, достоверность и непротиворечивость.

   VI. Проведение бюджетным учреждением оценочного зонирования

   6.1. В процессе определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

   6.2. Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

   6.3. По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типовых объектов недвижимости (земельных участков и (или) других объектов недвижимости) в ценовых зонах в разрезе видов использования. Данные, используемые в расчетах, должны быть нанесены на картографический материал.

   6.4. Для целей Указаний ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости. Типовой объект недвижимости является объектом недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка. Основные физические и иные характеристики типового объекта недвижимости (в том числе местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений, а также другие его характеристики) должны быть описаны с учетом состояния соответствующего сегмента рынка на основе рыночной и иной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории.

   6.5. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

   6.6. Для проведения оценочного зонирования используется кадастровый план территории субъекта Российской Федерации или муниципальных образований на дату определения кадастровой стоимости, отражающий в том числе: 1) административно-территориальное деление, в том числе границы населенных пунктов; 2) сведения об утвержденных документах территориального планирования и правилах землепользования и застройки; 3) сведения о проектах планировки территорий; 4) сведения об особо охраняемых природных территориях и зонах с особым режимом использования территорий; 5) сведения о территориях общего пользования, в том числе дорожно-транспортной инфраструктуре; 6) сведения об объектах социальной и инженерно-технической инфраструктуры. Для проведения оценочного зонирования используются также карты, включаемые в состав материалов по обоснованию схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований.

   6.7. Для проведения оценочного зонирования кадастровый план территории совмещается с региональными и (или) местными геоинформационными системами (ГИС), в том числе с информационными системами объектов градостроительной деятельности муниципальных образований.

   6.8. Оценочное зонирование проводится следующим образом:

   6.8.1. Проводится разделение территорий на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения. При этом учитываются: 1) административно-территориальное устройство субъекта Российской Федерации; 2) социально-экономическое развитие субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований; 3) стратегии, программы и прогнозы социально-экономического развития субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований. На карте (картах) территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования на основании в том числе документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также на основании требований охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и иных природных объектов устанавливаются границы территориальных зон (в том числе в соответствии с функциональным зонированием территории и с учетом установленных градостроительных регламентов и границ зон с особыми условиями использования территорий).

   6.8.2. В границах территориальной зоны анализируется фактическое использование земельных участков и ОКС, а также характеристики планируемого развития зон, определенных документами территориального планирования муниципальных образований, для выделения ценовых зон с различными основными видами использования объектов недвижимости. Выделение ценовых зон осуществляется с учетом перспектив их развития (будущей застройки). В качестве ценовой зоны могут быть выделены и отдельные землепользования или земельные участки, характеризующиеся особыми условиями их использования и комплексного развития, существенно отличающимися от использования окружающих земельных участков. Оценочное зонирование в населенных пунктах и межселенных территориях с неразвитым рынком недвижимости может проводиться путем объединения земель одного или нескольких в том числе населенных пунктов. При этом земли одного или нескольких населенных пунктов могут составлять одну ценовую зону.

   6.8.3. В составе каждой выделенной ценовой зоны определяются характеристики типового объекта недвижимости исходя из наиболее распространенных видов использования, основных разрешенных видов использования, то есть тех видов использования, предельные размеры и иные параметры которых соответствуют правилам землепользования и застройки (в том числе градостроительному регламенту). Для каждого выделенного типового объекта недвижимости проводится сбор и систематизация данных рынка земельных участков и других объектов недвижимости в границах выделенных зон и устанавливаются (рассчитываются) удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики. Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, могут быть объединены в одну ценовую зону по таким объектам. Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10 процентов.

   6.8.4. Выбор применяемого метода (методов) расчета средних рыночных цен типовых объектов в ценовых зонах зависит от характеристик типового объекта и наличия информации о ценах сделок и (или) реальных предложений по аналогичным объектам для выделенного типового объекта. Основной подход к определению средней рыночной цены типового объекта в рамках оценочного зонирования основан на обобщении рыночных цен на земельные участки и иные объекты недвижимости в рамках выделенных ценовых зон, а также обобщении типичных доходов от использования объектов недвижимости с последующей их капитализацией путем применения валового рентного мультипликатора. При отсутствии в конкретной ценовой зоне достаточной информации о рыночных ценах средняя рыночная цена такого типового объекта может быть определена в рамках применения сравнительного подхода на основе сложившихся в других выделенных ценовых зонах ценах на аналогичные типовые объекты.

   6.9. По результатам оценочного зонирования составляются цифровые тематические карты (схемы) ценовых зон и устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типового объекта недвижимости, а также затрат на создание типового объекта недвижимости в границах этих зон. В случае если установление средних цен в конкретной ценовой зоне не может быть проведено в силу значительного диапазона рыночных цен или затрат на создание объектов недвижимости, для данной зоны может быть обозначен наиболее вероятный интервал цен, а также затрат.

   6.10. Границы ценовых зон устанавливаются и описываются для каждого из выделенных типовых объектов недвижимости отдельно. Границы ценовых зон для различных типовых объектов могут совпадать между собой. Описание границ каждой ценовой зоны по каждому типовому объекту должно позволять сделать заключение о включении или невключении конкретного объекта недвижимости в ту или иную ценовую зону. Выбор варианта описания границ ценовых зон (по привязкам координат поворотных точек ценовых зон, как совокупность кадастровых кварталов, как совокупность муниципальных образований и прочее) должен быть обоснован.

   6.11. Итоговая информация по оценочному зонированию территории используется для дальнейшей работы, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки кадастровой стоимости, итоговой проверки результатов определения кадастровой стоимости. Отклонение результатов определения кадастровой стоимости по конкретному объекту недвижимости должно быть обосновано.

   VII. Определение бюджетным учреждением кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки

   7.1. При определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата. По итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на достоверность и непротиворечивость. Рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки представлены для целей Указаний в приложении N 6 к Указаниям.

   7.1.1. Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением иных подходов, при оценке ОКС, а также для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков и ЕНК в случае отсутствия рынка недвижимости.

   7.1.2. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости ОКС. Затратный подход не рекомендуется применять при оценке земельных участков, за исключением:
- земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности;
- земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков);
- земельных участков, по которым использование других подходов приводит к значению кадастровой стоимости, меньшему, чем величина затрат, связанных с межеванием и оформлением прав на земельный участок.

   7.1.3. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

   7.1.4. В случае использования какого-либо из подходов для проверки результатов, полученных с применением иных подходов, результат, полученный с применением такого подхода, не участвует в процедуре согласования, но может быть указан в качестве интервала, в котором может находиться результат определения кадастровой стоимости.

   7.1.5. Необходимо учитывать, что стоимость коммерческих объектов, вовлекаемых в оборот (участвующих в сделке), помимо стоимости земельного участка и ОКС могут включать в себя стоимость объектов движимого имущества, отражать влияние предпринимательской деятельности и прочее. Примерные доли стоимости земельных участков, ОКС, движимого имущества и прочего приведены для целей Указаний в приложении N 7 к Указаниям, в котором отражена информация для объектов недвижимости, находящихся в работоспособном состоянии, без учета влияния внешнего (экономического) устаревания. Для объектов недвижимости, находящихся в неработоспособном состоянии, а также с явно выраженными признаками внешнего (экономического) устаревания распределение может быть иным.

   7.2. Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов): 1) метод статистического (регрессионного) моделирования. Описание метода представлено в подпункте 7.2.1 Указаний. При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия их значений вводятся соответствующие корректировки. При наличии индивидуальных отличий, не учтенных в модели оценки кадастровой стоимости, вводятся соответствующие корректировки; 2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости. Описание метода представлено в подпункте 7.2.2 Указаний. Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости; 3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС). Описание метода представлено в подпункте 7.2.3 Указаний. Метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального определения кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта недвижимости и других его характеристиках; 4) метод индексации прошлых результатов. Описание метода представлено в подпункте 7.2.4 Указаний. Данный метод применяется для объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке.

   7.2.1. Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки. Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости). Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает: 1) определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора; 2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости; 3) определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов; 4) определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели; 5) анализ показателей качества статистической модели.

   7.2.1.1. Для определения кадастровой стоимости для каждой сформированной группы (подгруппы) объектов недвижимости осуществляется построение статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках, необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования. Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе: 1) линейной:

Y = a0 + a1*X1 + ... + an*Xn;

2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):

Y = a0*X1(в степени a1) ... Xn(в степени an);

3) экспоненциальной:

Y = a0*e(в степени a1*X1 + ... an*Xn);

где Y - модельное значение зависимой переменной;

   X1, ..., Xn - ценообразующие факторы объектов недвижимости;

   a0, a1, ..., an - коэффициенты модели.

   7.2.1.2. Анализ качества статистической модели. Анализ качества статистической модели включает в себя комплекс процедур, предусматривающий проверки, в том числе:
- учета всех потенциально влияющих ценообразующих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости;
- обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов;
- соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости;
- по t-критерию Стьюдента;
- по средней ошибке аппроксимации;
- по коэффициенту детерминации R2;
- по расчетному значению F-критерия Фишера.
Показатели R2, F-критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоятельно значения, так как требования к ним выполняются автоматически при выполнении остальных требований. Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

   7.2.2. При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем: 1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости; 2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать; 3) проводится типологизация объектов недвижимости; 4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости; 5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости; 6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

   Полный текст документа, являющегося героем текущего обзора - Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" со всеми приложениями - можно скачать, кликнув на выделенную часть текста (скачать).

   Инструкция по разархивации находится здесь.

Обсудить в форуме.

(По материалам аналитических обзоров, подготовленного компанией Консультант Плюс )

Артикс




Заказать документ




Архив: 26.06 19.06 12.06 05.06 29.05






Copyright © 2002-17 Artiks
Телефон: +7 495 721-35-86
Дизайн -
студия "Неоновый Жук"